引入风险投资，条件苛刻，常附有对赌条款;向银行贷款，缺乏抵押物……疫情之下，不少轻资产高科技民营企业面临融资难。最近，记者在素有“中国制造第一县”“资本第一县”之称的江阴采访了解到，一些高科技企业开始尝试与房地产企业展开合作，以股权换产权的方式缓解融资难。
近来，江阴南方建设集团有限公司(下称“南方建设”)董事长徐士官受邀来到江阴金泰克生物技术有限公司(下称“金泰克”)参观，并与该公司董事长张杰进行了第一次沟通交流。南方建设是江阴当地一家知名房地产建筑开发企业。金泰克成立于2009年，原是一家人工种植牙研发企业，后发展为牙齿种植整体解决方案提供商。
两位董事长坐到一起，探讨的正是股权换产权交易，即用金泰克的股权来换取南方建设的房产，继而以房产抵押向银行贷款融资。金泰克的这一想法源于江阴另一家高科技民企——无锡贝塔医药科技有限公司(下称“无锡贝塔”)的启发。
无锡贝塔是一家专业从事碳14等同位素标记化合物开发和示踪技术研究的企业。通俗而言，就是用碳14放射性同位素追踪药物进入人体后，会积聚在人体哪些部位，这是小分子新药开发必须要用的一项不可替代的特殊技术。
南方建设曾是无锡贝塔的“天使投资人”，后因种种原因中途退出，但一直看好这家企业。南方建设退出时，曾留下180万元作为债务支持无锡贝塔继续发展。去年8月，双方协商，将这些债务转换为股权，即通常所说的债转股。在协商过程中，因知悉无锡贝塔总裁李刚为了公司发展，不惜将个人房产出售，筹资给公司使用，徐士官就盛情邀请其到南方建设开发的楼盘购房，许诺给予优惠。
一句客套话，不想带出一种融资方式。无锡贝塔总经理曹卫秋在一旁建言，何不用无锡贝塔的部分股权来换取南方建设的房产?经反复协商，今年3月，双方达成协议，南方建设向无锡贝塔投资近1000万元，获取其约4%的股权。无锡贝塔获得这笔资金后，其中约180万元用于偿还南方建设债务，另外约800万元用于购买南方建设两套共计635平方米的新建别墅，并交由南方建设装修。
曹卫秋解释，协议说得较为复杂，其实质是南方建设以两套装修好的别墅、约180万元的债权换取无锡贝塔约4%的股权，其中一套是李刚用个人股权换取的。目前，双方已完成所有的交易和股权变更手续。
双方均认为这是一笔双赢的交易。
无锡贝塔拥有26名员工，博士、硕士学历人员占多数，有自己的核心技术和团队，但并没有多少实物资产，不能通过抵押模式向银行融资。而引入风险投资，往往会有一系列对赌条款，这对公司发展不利。
“从我个人而言，更乐意进行这样的融资。”李刚说，“股权换产权，将无形资产变成了有形资产，且没有对赌条款羁绊。”
李刚还表示，无锡贝塔原计划用更多股权换取更多房产，作为福利激励员工，创新管理模式，以促进公司尽快发展壮大，但有股东认为有点过于激进，所以先换两套试试。
多位金融从业人员表示，无锡贝塔这类高科技轻资产企业最主要的特点就是可抵押资产较少，竞争优势主要体现在人才、专利、产品设计、技术研发等“不可见的”、非实物性的资产。这些轻资产看起来比较“虚”，不像土地、厂房、原材料等重资产，可查勘、易评估、好计量、能记账，传统信贷模式难以衡量。有了房产等固定资产以后，轻资产因有了可抵押物，在现行贷款制度下更容易操作。
长江产业经济研究院研究员陈柳说，在我国当前间接融资为主的模式下，中小科技企业面临的问题是，吸引风险投资存在较大门槛，银行贷款又缺乏抵押品，这个时候与房地产企业转型需求相结合，找到了双方的痛点。一定程度上解决了中小科技企业融资难的困境，同时也有利于房地产转型去库存，是一种有益的探索。
